2020年3月1日开始，房贷利率换“锚”，其计算方式发生巨变。

这与去年12月28日央行发布第30号公告有关。根据公告，从2020年3月1日到8月30日，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值)，加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。

存量浮动利率贷款的划定范围，具体包括：

1、在2020年1月1日前已经发放，或者已签订合同未发放;

2、利率按基准利率上下浮确定(比如“基准利率上浮10%”或基准利率打7折);

3、浮动利率(比如利率在每年1月1日调整。)但需要注意，其中不包括公积金个人住房贷款。此外，利率水平不变的固定利率贷款等也不用转换。

简单来说，以前的房贷利率是根据基准利率来设定的，从今往后，这个“锚”要全部换成LPR利率，无论是新增房贷还是存量房贷，都要看LPR的脸色。

因而，不少购房者疑惑：究竟是选择固定利率，还是选择以LPR为基础的浮动利率?

央行回应来了，如下图：

而对于房贷利率“换锚”问题，著名经济学者马光远在其公众号“光远看经济”也发表了自己的观点，他认为：

第一，不管你选择固定利率，还是LPR为基础的浮动利率，不管未来LPR如何变化，你的房贷利息不一定比现在少多少。一方面银行不会吃亏，这一点你一定要清醒。另一方面，房贷利率除了要参考LPR，还得看房地产金融政策。总之，你想占便宜真的很难。

第二，如果你选择LPR浮动利率，则你未来的房贷利率取决于未来5年期LPR的变化。

我承认，从中长期看，中国的LPR目前仍然有很大的下降空间，这是趋势，也是和其他国家比较而言。从目前来看，中国的贷款结构中，超过5%利率的贷款占40%，未来这个比例很可能提升到60%以上的水平，也就是说，从金融周期、经济周期和房地产周期看，绝大多数的贷款利率趋势向下是大概率。这意味着，个人如果选择浮动利率的方式，房贷利息会比现在少。但是，我强调的是“但是”。

第三，选择浮动利率的风险在于未来有没有通胀的可能。如果一旦通胀，LPR必然上升，带动房贷利率上升。

中国未来有没有通胀的风险?1月份CPI是5.4%，还能说完全是因为猪?还能说去掉猪是“通缩”，再加上这种疫情造成的产出缺口，我继续提示通胀风险。中国，已经10多年没有严重通胀了，我是蛮警惕的。

第四，LPR趋势向下，不代表房贷利率同步向下。这是两个问题。我看到，现在很多解读把这两个问题混为一谈。

因为众所周知，中国的房地产金融政策受到宏观调控政策和房地产政策的总体影响。在“房住不炒”的大背景下，即使LPR下降，房贷利率未必同时跟着动，也就是说，5年期的LPR未必同步下降。5年期的LPR未必每次都调整，而且调整的幅度可能会人为控制，以避免刺激房地产。

(综合来源：中国人民银行官微、光远看经济)