800亿上海城市更新基金落地之后，国内一线城市的更新改造再现新的市场主体进场。

6月30日，全球知名私募股权投资机构华平投资在上海对外宣布，城市更新与再开发运营商上海锦和投资集团有限公司(下称“锦和集团”)双方共同成立锦和资产管理有限公司(下称“锦和资管”)，参与上海、北京核心地段的存量物业，因地制宜进行投资开发改造、持有经营和资产全周期管理。而这也是在开发商、保险投资基金等参与全国规模最大的城市更新基金落地上海之后，私募资本和城市再开发商开始也开始在一线城市更新改造的大蛋糕中分一杯羹。

“经过30年的高速发展，城市更新已成为推动中国城市高质量发展的战略选择，并已被写入国家的‘十四五’规划。此次与华平投资联手成立的锦和资管，是非常看好国内一线城市存量市场中的巨大机遇，我们也早在十余年前就在城市更新领域布局并积累了丰富的经验。”锦和集团董事长郁敏珺接受《华夏时报》记者采访时表示。

华平投资合伙人张其奇则在受访时表示，华平投资高度认可锦和集团在城市更新与再开发领域的独特竞争优势以及一流的管理团队，作为在亚太地产行业拥有近20年投资经验的全球领先机构，华平投资坚定看好城市更新领域的巨大发展潜力，并将充分利用自身的全球资源与本土经验，助力中国新经济地产行业的高质量发展。

尽管在当日合作仪式上双方并未透露此次投入的资金量，不过业内人士分析指出，从总量上来看，上海整个城市更新总量十分可观。根据今年2月上海市政府印发的《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》，“十四五”期间，上海全市将全面启动以拆除重建(含原址改建)为主的280万平方米不成套职工住宅和小梁薄板房屋的更新改造，并力争2025年底之前建成、纳入改造范围、符合改造条件的各类旧住房改造实现全覆盖。这也意味着，可观的市场空间将为各类投资主体带来城市更新建设的红利。

城市更新的新机遇

短短一个月时间，市场私募和民营再开发商就开始紧跟央企国资的脚步，盯上了一线城市更新的“掘金”机会。而上海作为全国率先启动城市更新基金筹措新模式的样本，合伙制模式显然也受到了热捧。

本报记者了解到，在今年6月初成立的800亿规模上海城市更新基金架构中，除了主体上海地产集团外，参与者还包括招商蛇口、中交集团、万科集团、国寿投资、保利发展控股集团股份有限公司、中国太保、中保投资等国资背景的房企和保险资金。上海地产集团是主要发起方，基金架构也主要由上海地产集团研究设计，为私募基金。

值得一提的是，就在今年6月中旬，中保投资披露了其参与上海城市更新基金的形式：中保投出资200亿元，以权益工具形式入股上海地产集团，补充黄浦、静安、虹口、杨浦等区内十五个旧改项目的资本金。在组织形式上，上海地产集团为基金管理人(GP)，负责组建基金管理公司和基金日常经营管理，收益为管理费和利润分成;其他参与企业为有限合伙人(LP)，以其所投资的金额为限承担有限责任，但不参与基金的日常经营管理，其收益为公司的利润分成。中保投资只解决住宅改造、征地拆迁部分的资本金，具体的土地整理工作由上海地产集团完成。旧改项目是否能赚钱，由上海地产集团自己承担。

“华平和锦和的合作模式更像是上海城市更新基金的缩小版，锦和资管则就是运作平台，一方有城市更新改造经验，另一方有资本投资实力，看中的目标则更倾向于城市中心区的一些老旧可改造的商业设施。在规模上虽然无法与上海城市更新基金相比，但其看中的标的往往也有很大的盈利空间。”对此，一位参与上述合作仪式的投资人梁冰告诉《华夏时报》记者。

公开资料显示，华平投资作为全球领先的私募股权投资公司，自1966年成立以来已对全球40多个国家的近1000家企业累计投资超过900亿美元。在地产领域，华平投资已累计对亚太区36家龙头企业投资近60亿美元;锦和资管则是国内集投资并购、开发改造、运营及资产管理于一身的全产业链专业平台，平台已与包括新加坡主权投资基金 GIC，加拿大Bentall Green Oak集团、InfraRed 南丰大中华房地产基金、首创置业等在股权及项目层面都有深入密切合作。

据锦和资管相关负责人介绍，该平台目前管理上海和北京核心区域的19个自持物业，包括位于静安区顶级商圈内的御锦轩凯宾斯基高端服务式公寓;地铁上盖的小型社区商业北京广安门越都荟等。锦和资管板块还包括以base佰舍品牌和Tulu途楼品牌运营的高端服务式公寓，现有资产管理规模超过150亿元，3年内目标达到500亿规模。

280万方改造释放巨大投资空间

“随着各地土地市场由增量时代转向存量时代，再加上‘十四五’规划明确提出实施城市更新行动，城市更新初次写入政府工作报告，城市更新成为各地政府与企业的工作重点。作为国内发展领先的一线城市，上海城市更新发展起步较早，‘十三五’期间，上海中心城区共改造二级旧里以下房屋约281万平方米，超额完成原定240万平方米的约束性指标，为目标的117%。‘十四五’期间，上海城市更新或将进入最后的窗口期。”7月1日，上海社科院城市发展研究中心研究员姚平(化名)对《华夏时报》记者表示。

姚平指出，从总量上来看，上海整个城市更新总量十分可观，2021年2月上海市政府印发《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》中显示，“十四五”期间，上海全市将全面启动以拆除重建(含原址改建)为主的280万平方米不成套职工住宅和小梁薄板房屋的更新改造;力争2005年底之前建成、纳入改造范围、符合改造条件的各类旧住房改造实现全覆盖。

而有别于其他城市，上海的城市更新工作以中心城区改造为主。

此前，根据上海市政府新闻发言人介绍，步入“十四五”之后，上海城市更新仍将保持高速发展节奏，预计2021年完成成片二级旧里以下房屋改造70万平方米、3.4万户;2022年完成40余万平方米、2.2万户，基本实现中心城区成片改造收官。另外，“十四五”期间，上海还计划完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造约48.4万平方米。

事实上，在业内人士看来，入局上海城市更新项目并非易事，历经30年发展，现阶段上海仍然留存的城市更新项目多为居于城市核心区域，改造成本高，拆迁安置难度大，以及多年仍未成功拆迁的难度大的项目，投入资金动辄百亿。与此同时，上海旧改范围中多包含历史建筑，开发商在负责兴建同时往往还要负责修缮和维护历史风貌建筑，而且由于地处核心区，这些土地多需要开发为商住办的综合型地块，对企业的综合开发能力提出了比较高的要求。

“城市更新项目对市场参与者来说要求更高，不仅需要有资金实力，还需具备综合运作的能力，主要包括资金运作能力、统筹协调能力、规划定位能力和运营能力。城市更新项目的复杂程度远远超过普通的商业开发项目，其中蕴藏的风险，对资金及能力储备的要求无形中构筑了一道很高的门槛。”对此，上海一家大型私募机构合伙人丁凌受访时坦言。

丁凌表示，由于上海城市更新对于社会资本比较开放，因此剔除成片区的改造，对于上海市中心区的历史文化建筑的复原改建以及重新盘活，可能会有更多的社会资本参与进来。(胡金华)