在“住房不炒”的大背景下，房地产行业进入深度调控期，中国奥园今年以来销售业绩依然保持稳健增长态势。

近期，中国奥园集团股份有限公司(简称“中国奥园”，3883.HK))发布2021前8月业绩报告。截至8月底，中国奥园实现物业合同销售额约875.5亿元，合同销售面积约786.5万平方米，同比分别增长23%和11%。

进入“千亿时代”后，中国奥园加速城市更新布局。财报显示，中国奥园持有超70个不同阶段的城市更新项目，预计可售货值约7543亿元，其中大湾区可售资源占比达99%。加上土储总货值5939亿元，中国奥园可售资源合计13482亿元。

行业严控的三道红线方面，今年上半年，中国奥园净负债率为80.7%，现金短债比为1.3倍，剔除预收款项后的资产负债率为78.5%，踩中一道红线。中国奥园管理层表示，有信心在2022年底达到三道红线全绿。

中国奥园管理层近日在会议中表示，计划每月回收100亿元的销售回款，并支付30亿元的建安费用及税款，公司在今年9月至12月预计将有200亿的有息负债到期，上述安排可以覆盖9月至12月的债务到期。

土储充裕，业绩增速稳定

中国奥园创立于1996年，于2007年上市，目前已成为覆盖“地产、商业地产、国际投资、金控、文旅、健康生活、奥买家”等多元板块的房产集团，布局区域包括华南区域、华东区域、中西部核心区及环渤海区域的四大经济核心区。

2015年，中国奥园销售目标仅151.7亿元，自2016年开始，销售实现翻倍增长，2016-2018年其销售额分别为256亿元、455.9亿元、912.8亿元，分别同比增长68.8%、78.1%、100%，三年复合年增长率达89%。

2019年，中国奥园首次迈入千亿级，其销售额达到1180.6亿元。不到五年时间，中国奥园实现了从百亿到千亿的增长。2020年中国奥园销售金额继续稳居行业前30强。

今年前6月，中国奥园实现合约销售金额为675.8亿元，同比增长33%;实现营业收入同比增长15%至325亿元，核心净利润28.7亿元，核心净利率为8.8%。

中国奥园董事会主席郭梓文对此表示，中国奥园的业绩增速稳定，在目前稳健发展的基础上，奥园有信心完成1500亿元的销售目标。

业绩持续增长，源于前瞻性的战略布局和快速的土储转化能力。自2016年以来，中国奥园持续加大土储力度，通过多元化购地方式获取符合其发展需要的土储资源。

截至2021年6月30日，中国奥园拥有360个项目，土地储备总建筑面积达5358万平方米，总货值约5939亿元，计入城市更新项目后的总货值约13482亿元，满足未来四至五年的发展。

中国奥园管理层表示，2021年，中国奥园拟定的购地支出为不超过当年合同销售的25%，具体金额约300亿元。

三道红线有望降至绿档

稳健的财务状况是企业发展的压舱石，公司的流动性整体充裕。中国奥园上半年加大回款力度，现金回款率达87%。此数值比可比公司的历史均值高出近5%。截至6月30日，中国奥园授信额度总额约2426亿元，其中尚未使用的授信余额为1283亿元。

其次，有息负债总额已从去年底1149亿元降低至1113亿元，降低幅度3%。公司管理层预计，到今年底奥园整体有息负债预计降低10%-15%，有望降至千亿之内。

基于此，今年上半年，中国奥园净负债率为80.7%，现金短债比为1.3倍，剔除预收款项后的资产负债率为78.5%。中国奥园管理层表示，目前剔除预收款项后的资产负债率有踩线，奥园有信心在2022年底达到三道红线全绿。

中国奥园管理层于近日在会议中表示，计划每月回收100亿元的销售回款，并支付30亿元的建安费用及税款，公司在今年9月至12月预计将有200亿的有息负债到期，上述安排可以覆盖9月至12月的债务到期。

今年6月，郭梓文斥资约930万港元，增持公司138万股股份。他表示，将在适当时间继续增持公司股份，极大的体现了奥园未来发展的前景。

城市更新红利待释放

进入“千亿时代”后，中国奥园将更注重效益、质量与规模并重的均衡发展。

除了房地产主业，近年来，中国奥园相继在健康、文旅等方面布局多元化发展。

中国奥园集团总裁郭梓宁表示，中国奥园是最早参与城市更新的房企之一，已成为城市更新大湾区标杆企业。截至6月份，中国奥园拥有逾70个不同阶段的城市更新项目，提供可售资源约人民币7543亿元，其中大湾区占比99%。

中国奥园城市更新正加速转化，目前已经进入利润释放期。2021至2024年间，中国奥园城市更新项目预计转化可售货值约2420亿元。2021年上半年，中国奥园已经成功转化可售货值人民币135亿元，全年可转化货值为400亿元。

值得关注的是，城市更新不仅为中国奥园提供稳定土储，而且还助力提升盈利能力，为业绩筑造“护城河”。根据中国奥园管理层透露，未来城市更新项目的毛利率将达到35%，净利润率为15%。( 赵洁)