市场编辑部 2023-07-10 08:48:38 来源：丁祖昱评楼市
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2023年上半年，整体楼市在2-3月点状复苏后，4-6月再度回落，受新房供应量的节制，绝对量规模仅能持平去年同期。
同时，伴随着刚需刚改需求阶段性释放完毕，改善接棒后对成交的支撑略显不足，即便是之前“热点恒热”的北京、上海、杭州、成都及合肥等城市，近期也出现了需求疲软迹象，部分项目来访和认购都出现了下滑。
也就是说，在供需两端的制约之下，上半年楼市和房企的表现都相对平淡，市场复苏动能放缓，6月并没有迎来预期中的止跌行情。
上半年的楼市走势还有一个显著的特征，就是不同的城市之间，呈现出明显的分化行情。相比大部分三四线城市和部分二线城市的疲软甚至跌跌不休的表现，仍然有一些城市在上半年走出了独立的“牛市“行情。
今年以来，中央层面并无实质性的重磅刺激政策出台，已发布的政策大多都是对已有政策的优化调整，或者是为规范市场秩序而出的，政策的力度仅限于“托而不举“。
地方省市的态度则相对积极一些，上半年117个省市共出台了188次松绑房地产的政策，尤其是一季度政策持续放松，但二季度开始，地方出台政策的频次和力度都双双减弱。
这其中，宽松政策出台频次最高的城市是杭州和南京，都分别出台了9次宽松性政策，并多次调整限制政策的实施范围，其中杭州有3次涉及四限政策。
上半年以来，杭州有多个区域或板块陆续放开限购，差异化调控趋向精细化，同时，落户或缴纳1个月社保即可购房，已婚家庭购买2套住宅不受落户时长限制。
截至目前，杭州的钱塘区、临平区已经实现全域限购放宽，外地户籍只需1个月社保即可买房，本地户籍无需社保，购买二套房不再受落户满5年限制等。富阳区除了全域限购放宽外，自6月起再次推出新的购房补贴。
在持续的政策刺激下，上半年杭州全市商品房成交面积达735万平米，较去年同期增长45%成交金额超2403亿元，同比增46%。
上半年杭州二手房整体上是先扬后抑的走势，春节后的2月份，需求集中释放，成交量反弹上升，到3月成交量直接“破万套“。4月份开始成交量有所回落，5-6月持续下降至不足5000套，略显乏力。
但土地市场竞争激烈，热度一直维持在高位，杭州十区上半年共计成交涉宅用地66宗，建筑面积约534.2万平米，成交金额约953.4亿元；如果算上建德、桐庐及淳安，杭州全市上半年涉宅用地成交金额约957.1亿元，超过北京和上海，位居我国第一。
从杭州上半年的宽松政策看，因区施策的差异化限购对低总价产品短期刺激作用较强。其中位于瓶窑新城的杭启去珹府，在新政执行后，项目来访量较之前增加了121%，认购量则上升了340%。
与杭州相比，上半年南京的房地产宽松政策主要以房票安置、放宽限购、提高公积金额度等需求端刺激为主，其中限购关注度最高，其次是公积金新政和房票安置。
但政策对南京市场的刺激作用有限。上半年，南京市商品住宅供应面积291万平米，同比下滑21%，环比下滑9%；成交375万米，同比下滑19%，环比上涨9%；成交均价29873元/平米，同比下降11%，环比持平。
从时间上看，南京楼市在春节后也出现了一波“小阳春”，3月就到达上半年成交量的峰值，达99.15万平米，但3月中下旬开始市场就逐渐回落，4月市场热度消退显著，基本恢复到本轮行情启动时2月的同期水平。5月市场供求两淡，成交延续下降走势，6月的年中冲刺也未能迎来止跌行情。
土地市场的表现也先扬后抑。上半年南京全市涉住用地共计供应249.52万平米，环比下滑55%，共计32宗，均为纯住宅用地。第一、二轮土地竞拍均有地块触顶摇号，摇号地块主要集中在河西、雨核、小行、百家湖等，但第三轮出让的地块全部延期出让。
整体来看，上半年南京出台的政策对于刺激新房需求用处不大，只是对极少部分本身有刚性购房需求的人提供了些许便利。虽然限购放松会释放出来一部分购房资格，但实际这部分有购房资格的人购房比例较低。
下半年预计杭州和南京仍然会延续宽松政策基调，针对性施策保持市场稳定，加速良性循环。其中杭州的政策精细化程度将进一步加深，政策松绑有望从外围板块向市中心扩容，预计余杭和萧山剩余库存强压板块如闲林、良渚及主城滞销板块如运河新城北可能加入新政宽松行列。
南京的调控方向可能在加力针对改善性住房需求的信贷政策方面，降低二套、三套的房贷利息，降低首套起的首付标准等，此外，优化限购范围、降低交易税费等也存在较大空间。
受预供地制度、行业信心仍在低位等因素的影响，上半年全国土地市场成交量同比显著下滑，呈现出“整体偏冷，局部火热”的格局。除北京、上海、杭州等“热点恒热”的城市土地成交金额保持高位之外，位于西北区域的西安上半年土地市场的表现也很抢眼。
上半年，西安土地供应335.39万平米，相较于2022年上半年呈下降趋势， 但土地成交量达336.7万平米，同比呈上升趋势。从土地性质来看，商住用地为主，占到40%以上。
西安的土地市场之所以维持良好态势，大的方面来看，一是缘于2023年市场的整体回暖，二级市场维稳，房企信心恢复，拿地意愿上升；二是虽然土地供应量相较上年同期并没有增加，但土地投放量与市场需求基本匹配较为合理。
上半年，大西安土地投放建面约700万平米，商品房成交约690万平米。西安土拍市场的回暖，热点区域的带动功不可没。
如高新区，上半年土拍的8宗单价超万元的地块中，有6宗均位于此，且供求规模在上半年拿地的24个区域中占到10%以上的市场份额，吸引了众多品牌房企如龙湖、保利、招商、绿城等纷纷进驻拿地。热点区域的率先回暖，逐步带动整体土拍市场整体回温。
从西安上半年的楼市看，住宅市场呈现整体回暖趋势。受主城区用地稀缺影响，供应逐年减少，但今年市场回暖后，积压的需求集中释放，尤其是是疫情、春节过后的3-4月，成交量达到近半年的峰值。
虽然这一轮需求集中释放后，西安市场的整体成交有所回落，但价格持续坚挺，保持微涨的趋势。
同时，西安整体的市场分化也在加剧，高新、港务区、浐灞这些主城热点区域持续火爆，尤其是高新区，虽然价格高达2.5万元/平米，但在品牌、学区、未来规划等利好的加持下，依然可以实现热销，甚至开盘即罄。
基于上半年的市场现状及当前二级市场理性维稳的趋势，预计下半年西安的土拍市场不会有太大的波动。
结合三季度西安的土地供应计划看，108宗地中，高新区占比约30%，浐灞占比13%，港务区、未央区、长安区占比均在10%左右，这些区域均是主城热点区域，土拍市场关注度较高，因此，虽然下半年整体市场可能回升有限，但区域分化加剧，热点区域带动下，土拍市场热度大概率将持续。
但以西咸新区为代表的外围区域，虽然上半年也贡献了成交30%的市场份额，但均为本土及平台公司拿地，目前的供地只有数量的补充却谈不上质量的提升，因此土拍市场依然遇冷。
上半年整体新房成交呈现弱复苏行情，虽好于去年同期，但6月并未出现年中放量的“翘尾”行情，反而一降再降。
相比之下，上半年楼市大热的成都走出了独立行情，厦门也因改善盘集中供应带动高端市场火热，新房成交同比增长了46%。
成都市场的热度从去年10月就已经开始酝酿了。根据国家统计局公布的70个大中城市的新房价格指数，成都新房价格指数去年10月就开始领涨，力压全国其他城市。
根据CRIC的监测数据，今年1-6月，成都商品住宅供应面积968.8万平米，环比上涨0.6%，同比上涨6.7%。成交面积1032.9万平米，环比上涨22%，同比上涨10%。
也就是说，成都上半年的新房市场整体处于供小于求的态势，这也造成房价一路上扬，上半年，成都商品住宅成交均价19270元/平米，环比上涨4.8%，同比上涨14%，较2018年提高107%，价格涨势显著。
成都市场也同样存在“局部火热”的情况。CRIC的监测数据显示，成都上半年商品住宅成交主要集中在一圈层（主城区），占比49%，份额较去年增长2个百分点，二圈层（近郊）占比36%，份额较去年缩减2个百分点。
这也意味着成都房价的上涨主要因为成交结构以一圈层项目为主，拉升了整体价格。同时，近几年成都土地成交价格逐年上升，也推动房价自然升高。事实上，上半年成都商品住宅的成交量只优于去年，但不及往年。
相比成都市场持续数月的上涨，厦门上半年楼市的增长主要源于供应的增加。厦门的市场整体规模并不大，因此受供应的影响更为明显。
上半年厦门商品住宅新增供应108.55万平米，环比下跌1.73%，同比上涨53.75%；成交119.91万平米，环比上涨23.74%，同比上涨45.15%；成交均价42585元/平米，环比下跌5.64%，同比上涨16.64%。
与2022年上半年供应不足相比，今年上半年厦门岛内项目多盘集中入市，叠加3月利率下调带动了刚需集中释放，单月供求均突破30万平米，创2022年以来的高峰，随后成交量维持在20万平米以上。
成交价格方面，整体维持在4万元/平米浮动，且受岛内高单价项目成交占比影响较大，5月成交均价突破5万元/平米大关，6月岛外刚需盘入市后回落至40614元/平米。
上半年厦门市场的成交主要集中在同安、翔安两区，2月末至3月刚需发力，这两个区域的成交占比与去年下半年相比大幅度提升，同时岛内学仕里、国贸天琴海等项目在一季度轮番入市加推，共同带动了3月供求量攀至高位。
二季度，岛外成交占比则呈现分化，特别是翔安区成交动力趋弱市场份额不断压缩，同安凭借房票政策激励了部分拆迁客户入市购房。整体上，上半年同翔两区刚需得到了一定释放，但并不能根本上长期维持市场扩容，主要依靠的还是岛内的集中入市助力。
由于二季度未能延续回暖趋势，市场增长动能衰退，火热如成都，市场也开始下行。根据监测，目前成都已有较多项目有提高优惠降价的动作，因此，短期内成都房价已不具备持续上涨的动力。
厦门市场也同样增长动能不足。目前岛内改善型项目已基本完成入市，进入持销期，预计下半年主要以岛外刚需为主，目前岛外刚需库存处于高压状态，而购房信心仍然没有完全修复，态度十分谨慎，对于价格敏感度高且成交周期长，市场支撑力有限，预计下半年厦门成交量将有所回落。
随着二季度成交节节回落，尤其是6月没能迎来预期中的止跌行情，已经表明，伴随着刚需刚改需求的退潮，改善需求接棒，但短期内对成交的支撑作用有限。
如果三季度仍然没有强有力的救市政策出台，整体新房成交规模还将维持在低位，环比降幅和累计同比增幅还会继续收窄，市场继续维护弱复苏的主基调。同时，热点城市和热点项目的个数减少也将是大概率，筑底行情还将继续。
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